Νόμος Κατσέλη μετά τον Άρειο Πάγο: τι αλλάζει στους τόκους, τον επανυπολογισμό και την προεξόφληση το 2026

Τόκος μόνο πάνω στη μηνιαία δόση, συμψηφισμός όσων πληρώσατε παραπάνω, όχι επιστροφή σε μετρητά. Τι ισχύει στη δική σας περίπτωση.

Τι αποφάσισε ο Άρειος Πάγος για τον νόμο Κατσέλη;

Η Ολομέλεια του Αρείου Πάγου, με την απόφαση 6/2026, έκρινε κατά πλειοψηφία ότι ο τόκος του άρθρου 9 παρ. 2 Ν. 3869/2010 υπολογίζεται επί της μηνιαίας δόσης που όρισε το δικαστήριο και όχι επί του κεφαλαίου της οφειλής. Η απόφαση δεν κάνει τις ρυθμίσεις άτοκες· μειώνει δραστικά τον τόκο που χρεώνεται.

Το άρθρο 9 παρ. 2 προστατεύει την κύρια κατοικία: πληρώνετε έως 20 χρόνια (έως 35 αν οι αρχικές συμβάσεις ήταν μακρύτερες) ποσό που ορίζει το Ειρηνοδικείο, με επιτόκιο που δεν ξεπερνά της ενήμερης οφειλής ή το μέσο επιτόκιο στεγαστικών της Τράπεζας της Ελλάδος, χωρίς ανατοκισμό. Τράπεζες και servicers το εφάρμοζαν σαν κανονικό στεγαστικό, με τοκοχρεολυτική δόση επί του συνόλου. Η Ολομέλεια έκρινε ότι αυτό θα εγκλώβιζε ξανά τον δανειολήπτη σε δόσεις που δεν αντέχει, δηλαδή ό,τι ήθελε να αποτρέψει ο νόμος.

Η υπόθεση ήρθε από δικαστήριο των Ιωαννίνων και αφορούσε δόσεις προς fund. Συζητήθηκε στις 27 Φεβρουαρίου 2025, η πλειοψηφία έγινε γνωστή τον Φεβρουάριο του 2026 και η καθαρογραφή της απόφασης του Αρείου Πάγου δημοσιεύτηκε στις 5 Ιουνίου 2026. Σε όσους ψάχνουν «πότε θα βγει»: βγήκε, και η πλήρης απόφαση είναι διαθέσιμη.

Τι προβλέπει ο νόμος που ακολούθησε (άρθρο 126 Ν. 5313/2026);

Η τροπολογία του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών κατατέθηκε στις 23 Ιουνίου 2026 και έγινε το άρθρο 126 του Ν. 5313/2026 (ΦΕΚ Α’ 102/25.6.2026), με ισχύ από τις 5 Ιουνίου 2026. Εφαρμόζει την απόφαση σε όλες τις ρυθμίσεις του άρθρου 9 παρ. 2, χωρίς νέα δίκη για τον καθένα.

Τι ορίζει το άρθρο 126, παράγραφο προς παράγραφο:

• Ο τόκος υπολογίζεται επί της μηνιαίας δόσης που όρισε το δικαστήριο (παρ. 2).
• Κάθε καταβολή περιλαμβάνει το κεφάλαιο της δόσης και τόκο για το διάστημα από την προηγούμενη καταβολή, 30 ημέρες για την πρώτη. Πρώτα καλύπτεται ο τόκος (παρ. 3).
• Σε ενεργές ρυθμίσεις, ό,τι πληρώσατε παραπάνω λογίζεται ως κεφάλαιο και αφαιρείται από τις τελευταίες δόσεις, που λιγοστεύουν (παρ. 4).
• Για ρυθμίσεις ολοκληρωμένες ή με προϋποθέσεις έκπτωσης, ποσά που καταβλήθηκαν πριν από τις 5/6/2026 δεν αναζητούνται (παρ. 5).
• Για δάνεια που πέρασαν σε αγοραστές μέσω «Ηρακλή» (Ν. 4649/2019), η τράπεζα αποδίδει όσα εισέπραξε παραπάνω πριν από τη μεταβίβαση, μέσα σε 2 μήνες από το αίτημα του αγοραστή (παρ. 6).

Η παράγραφος 3 έκλεισε τη διαφωνία του Ιουνίου. Νομικοί των τραπεζών υποστήριζαν ότι κάθε δόση φέρει τόκο από την αρχή της ρύθμισης, οπότε η εκατοστή δόση θα είχε τόκο εκατό μηνών. Ο νόμος μετρά μόνο το διάστημα ανάμεσα σε δύο διαδοχικές καταβολές.

Χρονολόγιο: από τον νόμο στο νέο δοσολόγιο

Θα πάρετε πίσω τόκους; Ο συμψηφισμός με αριθμούς

Σε μετρητά, όχι. Αν η ρύθμισή σας ήταν ενεργή στις 5/6/2026, η διαφορά ανάμεσα σε όσα πληρώσατε και σε όσα οφείλατε με τον νέο τρόπο λογίζεται ως κεφάλαιο που έχετε ήδη πληρώσει και αφαιρείται από τις τελευταίες δόσεις. Το όφελος το βλέπετε ως λιγότερες δόσεις και μικρότερη δόση από εδώ και πέρα.

Το Υπουργείο έδωσε δικό του παράδειγμα στις ερωτήσεις και απαντήσεις της 23/6/2026. Παράδειγμα του Υπουργείου: υπόλοιπο 144.500 € τον Ιανουάριο του 2024, δόση 731 € για 300 μήνες με επιτόκιο 3,6%. Με τον νέο τρόπο η δόση γίνεται 483 €, δηλαδή 482 € κεφάλαιο και 1 € τόκος. Για τους 30 μήνες από Ιανουάριο 2024 ως Ιούνιο 2026 η υπερπληρωμή είναι (731 – 483) × 30 = 7.440 €. Οι υπόλοιπες δόσεις πέφτουν από 270 σε 255 των 483 €, με τελευταία δόση 266 €, και ο συνολικός τόκος από 74.852 € σε 411 €.

Όσοι είχαν ολοκληρώσει ή είχαν χάσει τη ρύθμιση πριν από τις 5/6/2026 μένουν εκτός. Το Υπουργείο το αιτιολογεί με την ασφάλεια δικαίου. Η Συντονιστική Επιτροπή της Ολομέλειας των Δικηγορικών Συλλόγων χαρακτήρισε την παράγραφο 5 «ιδιαιτέρως προβληματική» και αμφισβητεί τη συνταγματικότητά της. Για αυτές τις κατηγορίες το ζήτημα μένει νομικά ανοιχτό και θα κριθεί σε ατομικές δίκες.

Τι γίνεται με τα δάνεια του νόμου Κατσέλη: τι κάνετε ανάλογα με την περίπτωσή σας

Ο νόμος χωρίζει τους δανειολήπτες με μία ημερομηνία, την 5η Ιουνίου 2026. Βρείτε πού ανήκετε πριν κάνετε οτιδήποτε.

Πληρώνετε κανονικά. Είστε η ομάδα που ωφελείται περισσότερο. Συνεχίστε να πληρώνετε ό,τι σας ζητά ο servicer στη μεταβατική περίοδο, κρατήστε κάθε απόδειξη και ελέγξτε το νέο δοσολόγιο με τα βήματα παρακάτω.

Τελειώσατε τη ρύθμιση πριν από τις 5/6/2026. Ο νόμος δεν σας δίνει τίποτα αναδρομικά. Αν θέλετε να διεκδικήσετε, χρειάζεστε δικηγόρο και υπολογισμό της υπερπληρωμής, ξέροντας ότι η παράγραφος 5 είναι εναντίον σας.

Έχετε καθυστερήσεις. Η εξαίρεση της παραγράφου 5 πιάνει και ρυθμίσεις όπου στις 5/6/2026 υπήρχαν οι προϋποθέσεις έκπτωσης, όχι μόνο όσες είχαν κηρυχθεί έκπτωτες. Αν τότε χρωστούσατε πάνω από τρεις δόσεις, ζητήστε γραπτά από τον servicer πώς σας κατέταξε, και τακτοποιήστε τις καθυστερήσεις πριν έρθει όχληση.

Κληρονομήσατε σπίτι σε ρύθμιση. Η ρύθμιση είναι προσωποπαγής, όμως δικαστήριο έχει επιτρέψει σε σύζυγο που μένει στο σπίτι να τη συνεχίσει. Ζητήστε το επανυπολογισμένο υπόλοιπο πριν αποφασίσετε για την κληρονομιά με χρέη.

Η αίτησή σας δεν έχει εκδικαστεί. Η απόφαση θα ορίσει δόση με τόκο επί της δόσης. Αν σκέφτεστε παραίτηση για τον εξωδικαστικό, εκεί η δόση μένει τοκοχρεολυτική επί του συνόλου (άρθρο 127 Ν. 5313/2026). Δείτε τη σύγκριση εξωδικαστικού και νόμου Κατσέλη πριν αποφασίσετε.

Πώς ζητάτε επανυπολογισμό και ελέγχετε το νέο δοσολόγιο

Ο νόμος εφαρμόζεται χωρίς αίτηση και χωρίς δικαστήριο. Τον υπολογισμό όμως τον κάνει ο servicer μηχανογραφικά, και το Υπουργείο είπε ότι θα χρειαστούν «κάποιοι μήνες». Ένα γραπτό αίτημα δεν είναι υποχρεωτικό, σας δίνει όμως ημερομηνία και αποδεικτικό αν χρειαστεί να διαφωνήσετε.

Η σειρά που ακολουθούμε:

1. Βρείτε την απόφαση του Ειρηνοδικείου: δόση, διάρκεια, επιτόκιο, ημερομηνία έναρξης.
2. Κατεβάστε από την ψηφιακή πλατφόρμα του servicer την ανάλυση: κεφάλαιο, τόκοι, όλες οι καταβολές από την έναρξη.
3. Στείλτε γραπτό αίτημα (e-mail με επιβεβαίωση ή συστημένη) για επανυπολογισμό κατά το άρθρο 126 Ν. 5313/2026, με νέο αναλυτικό δοσολόγιο και ποσό υπερπληρωμής.
4. Ελέγξτε ότι ο τόκος κάθε δόσης αντιστοιχεί στο διάστημα από την προηγούμενη καταβολή, όχι από την αρχή της ρύθμισης.
5. Ελέγξτε ότι η υπερπληρωμή αφαιρέθηκε από τις τελευταίες δόσεις και ότι η λήξη της ρύθμισης ήρθε νωρίτερα.
6. Αν δεν απαντήσουν ή τα νούμερα δεν βγαίνουν, κάντε γραπτή καταγγελία στην Τράπεζα της Ελλάδος με τα αποδεικτικά.

Για την επικοινωνία με τον servicer, δείτε τον Κώδικα Δεοντολογίας τραπεζών και servicers.

Προεξόφληση δανείου νόμου Κατσέλη: συμφέρει το 2026;

Το άρθρο 9 παρ. 2 δεν ρυθμίζει την προεξόφληση· γίνεται με συμφωνία με τον δανειστή, συνήθως εφάπαξ, και το Υπουργείο σημειώνει ότι πολλές ρυθμίσεις έκλεισαν έτσι. Με τον νέο υπολογισμό ο τόκος που γλιτώνετε προεξοφλώντας είναι μικρός, άρα η αξία της προεξόφλησης κρίνεται σχεδόν μόνο από την έκπτωση που θα δεχτεί ο servicer.

Πριν πληρώσετε εφάπαξ, ζητήστε γραπτά το υπόλοιπο μετά τον συμψηφισμό της υπερπληρωμής. Αν εξοφλήσετε με το παλιό υπόλοιπο, πληρώνετε ξανά ποσά που ο νόμος σάς αναγνωρίζει ως κεφάλαιο, και μετά το κλείσιμο η διεκδίκηση δυσκολεύει.

Για την πώληση σπιτιού που είναι στον νόμο Κατσέλη: αν πουλήσετε την κύρια κατοικία κατά τη ρύθμιση και το τίμημα ξεπερνά τη ρυθμισμένη ενυπόθηκη οφειλή, το μισό της διαφοράς πηγαίνει στους εξασφαλισμένους και προνομιούχους πιστωτές (άρθρο 9 παρ. 2).

Πότε χάνεται η ρύθμιση του νόμου Κατσέλη;

Κατά το άρθρο 11 παρ. 2 Ν. 3869/2010, όπως ισχύει, η ρύθμιση χάνεται όταν οι απλήρωτες δόσεις ξεπεράσουν αθροιστικά την αξία τριών μηνιαίων δόσεων, ο πιστωτής σάς επιδώσει εξώδικη όχληση και δεν πληρώσετε μέσα σε 30 ημερολογιακές ημέρες. Η έκπτωση ισχύει απέναντι σε όλους τους πιστωτές.

Μπορείτε να ζητήσετε από το Ειρηνοδικείο να ανατρέψει την έκπτωση, αν αποδείξετε ανωτέρα βία ή ότι ο πιστωτής ενήργησε καταχρηστικά. Σε παλιές αιτήσεις μπορεί να ισχύει το προηγούμενο κείμενο, με αίτηση του πιστωτή στο δικαστήριο.

Αν πληρώνετε μόνο το κεφάλαιο επειδή σας το ζήτησε ο servicer, κρατήστε το γραπτό του μήνυμα. Αν κάποιο σύστημα σάς δείξει αργότερα ληξιπρόθεσμο για τη διαφορά, αυτό είναι η απόδειξή σας.

Funds και τα λάθη που βλέπουμε πιο συχνά

Ο νέος υπολογισμός αφορά κάθε απαίτηση που ρύθμισε δικαστήριο με το άρθρο 9 παρ. 2, όποιος κι αν είναι σήμερα ο δικαιούχος. Αν το δάνειο πουλήθηκε σε fund, ο servicer που το διαχειρίζεται εφαρμόζει τον νόμο για λογαριασμό του.

Τα λάθη που βλέπουμε από τον Ιούνιο:

Σταματούν τις πληρωμές με τη λογική «πλήρωσα παραπάνω, θα συμψηφιστεί». Ο συμψηφισμός κόβει τις τελευταίες δόσεις, όχι τις τρέχουσες, και τρεις απλήρωτες δόσεις ανοίγουν τον δρόμο για έκπτωση.

Προεξοφλούν πριν από τον επανυπολογισμό, με το παλιό υπόλοιπο.

Υπογράφουν νέα εξωδικαστική ρύθμιση που προτείνει ο servicer στη θέση της δικαστικής, χωρίς να συγκρίνουν με όσα δίνει πλέον ο νόμος.

Συγκρίνουν με τον εξωδικαστικό με τα παλιά νούμερα. Στο παράδειγμα του Υπουργείου ο συνολικός τόκος της ρύθμισης έπεσε στα 411 €, ενώ στον εξωδικαστικό το ενυπόθηκο έχει 3% σταθερό μόνο τα πρώτα τρία χρόνια, και μετά Euribor τριμήνου συν 2,5 μονάδες, επί του συνόλου. Αν κινδυνεύει το σπίτι για άλλα χρέη, δείτε την προστασία κύριας κατοικίας.

Συχνές ερωτήσεις

Τι αποφάσισε ο Άρειος Πάγος για τον νόμο Κατσέλη;

Με την απόφαση 6/2026 της Ολομέλειας, που δημοσιεύτηκε στις 5 Ιουνίου 2026, ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι στη ρύθμιση κύριας κατοικίας του άρθρου 9 παρ. 2 Ν. 3869/2010 ο τόκος υπολογίζεται επί της μηνιαίας δόσης και όχι επί του κεφαλαίου της οφειλής. Η πλειοψηφία ήταν 35 έναντι 12.

Θα πάρω πίσω τόκους από τον νόμο Κατσέλη;

Όχι σε μετρητά. Αν η ρύθμισή σας ήταν ενεργή στις 5/6/2026, ό,τι πληρώσατε παραπάνω λογίζεται ως κεφάλαιο και αφαιρείται από τις τελευταίες δόσεις, οπότε τελειώνετε νωρίτερα (άρθρο 126 Ν. 5313/2026). Για ρυθμίσεις που είχαν ολοκληρωθεί, ή όπου πληρούνταν οι προϋποθέσεις έκπτωσης, πριν από τότε, ο νόμος δεν προβλέπει συμψηφισμό.

Πρέπει να κάνω αίτηση για επανυπολογισμό;

Ο νόμος εφαρμόζεται χωρίς αίτηση και χωρίς νέα δίκη· τον υπολογισμό τον κάνει ο servicer ή η τράπεζα. Εμείς προτείνουμε γραπτό αίτημα για νέο αναλυτικό δοσολόγιο και ποσό υπερπληρωμής, ώστε να έχετε ημερομηνία και στοιχεία για έλεγχο. Αν δεν πάρετε απάντηση, η καταγγελία πάει στην Τράπεζα της Ελλάδος.

Χάνω τη ρύθμιση του νόμου Κατσέλη αν καθυστερήσω δόσεις;

Ναι, αν οι απλήρωτες δόσεις ξεπεράσουν αθροιστικά την αξία τριών μηνιαίων δόσεων, ο πιστωτής σάς επιδώσει εξώδικη όχληση και δεν πληρώσετε μέσα σε 30 ημέρες (άρθρο 11 παρ. 2 Ν. 3869/2010). Η υπερπληρωμή του παρελθόντος δεν καλύπτει τρέχουσες δόσεις, γιατί αφαιρείται από τις τελευταίες.

Μπορώ να προεξοφλήσω το δάνειο του νόμου Κατσέλη;

Ναι, με συμφωνία με τον servicer ή την τράπεζα· ο νόμος δεν ορίζει ειδικούς όρους. Ζητήστε πρώτα γραπτά το υπόλοιπο μετά τον συμψηφισμό της υπερπληρωμής και μετά διαπραγματευτείτε έκπτωση. Με τον νέο υπολογισμό ο τόκος που γλιτώνετε είναι μικρός, άρα η αξία της προεξόφλησης κρίνεται από την έκπτωση.

Τι γίνεται αν το δάνειο του νόμου Κατσέλη πουλήθηκε σε fund;

Ο νέος υπολογισμός ισχύει κανονικά, γιατί αφορά κάθε απαίτηση που ρύθμισε δικαστήριο με το άρθρο 9 παρ. 2, και η ίδια η ΟλΑΠ 6/2026 κρίθηκε σε υπόθεση με δόσεις προς fund. Για όσα εισέπραξε παραπάνω η τράπεζα πριν από τη μεταβίβαση μέσω «Ηρακλή», ο νόμος την υποχρεώνει να τα αποδώσει στον αγοραστή.

Το άρθρο παρέχει γενική ενημέρωση. Η εφαρμογή εξαρτάται από τα στοιχεία κάθε υπόθεσης.